Eine Tabelle gibt Hilfestellung sowohl für die Folgekosten- als auch für die Wirtschaftlichkeitsberechnung.
Es ist immer ein schöner Tag im Leben einer Gemeinde, ein neues Gemeindehaus oder eine neue Kirche einzuweihen. Die Finanzierung ist gesichert. Jahre zäher Verhandlungen, unzähliger Sitzungen und Besuche auf der Baustelle sind zu einem guten Abschluss gekommen. Das Haus kann belebt werden.
Und dann kommen die Rechnungen für Wasser, Strom, den Dienst der Küsterin, Vorsorge für die Instandhaltung, Versicherung – und in diesem Fall ausnahmsweise mal keine Grundsteuer.
Folgekosten – die Kosten nach dem Bau (§ 21 Abs. 2 Buchstabe i) der Richtlinie zur WiVO)
Bei der Planung eines Gebäudes richtet sich zunächst das Hauptaugenmerk darauf, den Bau überhaupt finanziert zu bekommen. In welcher Höhe können Eigenmittel eingebracht werden, gibt es Zuschüsse oder in welcher Höhe ist ein Kredit notwendig. Aber schon hier sind Folgekosten – also die Kosten, die ein Bau oder der Betrieb des Gemeindehauses verursacht – abzusehen und mit zu bedenken. Eingesetzte Eigenmittel erwirtschaften künftig keine Zinsen mehr, die im Haushalt zur Verfügung stehen. Zuschüsse können mit Auflagen verbunden sein, zum Beispiel einen Kindergarten in diesem Gebäude für einen Mindestzeitraum zu betreiben. Kredite sind zurückzuzahlen und die Zinsen sind zu erwirtschaften. Das erfordert ausreichend Liquidität und Erträge über einen meist langen Zeitraum.
Schließlich soll das Haus auch leben. Jemand muss es pflegen und putzen. Mobiliar wird auszutauschen sein, Fahrstühle müssen gewartet werden. Ein Toilettendeckel hält auch nicht ewig – und bei der Kindergruppe landet nicht jeder Farbklecks nur auf dem Papier.
Und Ziel ist es auch, dass die Gemeinde nach dem „Ableben“ des Gebäudes wieder Geld angesammelt hat, um einen Ersatz schaffen, also zu reinvestieren.
Von daher muss eine Gemeinde vor dem Baubeginn wissen, ob sie nach dem Bau in der Lage sein wird, die Folgekosten zu finanzieren. Daher ist die Angabe der Folgekosten Bestandteil des Antrags auf Baugenehmigung bei Neubauten, Umbauten und Erweiterungsbauten. Die unten angegebene Tabelle zeigt hier die Aufschlüsselung der benötigten Angaben im Tabellenblatt „Basisinformationen“.
Wirtschaftlichkeitsberechnung
Wie war das noch, das Gleichnis mit den anvertrauten Pfunden? Viele Kirchengemeinden überlegen in einer Niedrigzinsphase das ihnen anvertraute Geld nicht auf der Bank zu lassen, sondern in Immobilien zu investieren. Oder brach liegende Grundstücke besser zu nutzen und zu bebauen. Dann wird von einer Renditeimmobilie gesprochen, wobei es vielfach auch Mischnutzungen wie Gemeinderäume und vermietete Wohnungen in einem Haus gibt.
Eine Rendite habe ich erwirtschaftet, wenn ich nach der Laufzeit mein eigenes eingesetztes Kapital wieder in Geld habe, die entstandenen Kosten (siehe oben Folgekosten) aus den Erträgen erwirtschaften konnte, und dann noch etwas übrig bleibt: die Rendite. Eine gute Alternative zur Bank ist eine „Renditeimmobilie“ also nur, wenn die Rendite größer ist als die Zinsen, die ich für Finanzanlagen bekommen würde.
Auswirkungen einer Baumaßnahme auf den Haushalt und das Jahresergebnis
Die verschiedenen Aspekte einer Immobilie wie Mieterträge, Kreditaufnahme, Tilgung und Zinsen, Abschreibungen, Instandhaltung, Betriebs- und Verwaltungskosten haben sowohl auf die Ergebnisrechnung als auch auf die Kapitalflussrechnung Auswirkungen. Bei der Finanzierung geht es einmal um die Liquidität, die Baukosten am Anfang bestreiten zu können. Dabei geht es aber auch darum, über 10 oder 20 oder mehr Jahre die Tilgung für Kredite aufbringen zu können. Hier wird die Kapitalflussrechnung betrachtet.
Die Posten für Stunden der Hausmeister, Versicherung, Betriebskosten, Verwaltung und Abschreibungen belasten die Ergebnisrechnung. Eventuell stehen Wohnungen leer, es bleiben entsprechende Mieterträge aus.
Vielfach ist es so, dass andere Gebäude veräußert oder abgerissen werden und daraus insgesamt als Gebäudestrategie der Gemeinde ein neues Haus entsteht. Dann sollten die Auswirkungen auch dieser Maßnahmen durchgespielt werden (Aufwendungen, aber gegebenenfalls auch Erträge werden wegfallen), um die Gesamtentwicklung des Haushaltes darstellen zu können. Daran hängt eventuell die Tragfähigkeit der „Renditeimmobilie“.
Tabelle für Folgekosten- und Wirtschaftlichkeitsberechnung
Bei einem großen Bauprojekt geht es schnell um mehrere Millionen Euro und eine Laufzeit von meist 50 Jahren. Das heißt, dass Zahlungsströme und wirtschaftlicher Erfolg weit auseinander fallen. Daher lohnt es sich, eine Simulation von Aufwendungen und Erträgen über die gesamte Laufzeit zu erstellen. Die Tabelle soll dabei Hilfestellung sowohl für die Folgekosten- als auch für die Wirtschaftlichkeitsberechnung sein und ist im Kapitel 5.18 des Handbuchs zur Wirtschafts- und Verwaltungsordnung zu finden.
Dieser Artikel stammt aus dem Handbuch zur Wirtschafts- und Verwaltungsverordnung (WiVO), Kapitel 5.16 Folgekosten- und Wirtschaftlichkeitsberechnung und unterliegt dem Urheberschutz.