Die Gemeinde stellt die für die gemeindliche Arbeit benötigten Räume und Einrichtungen (Artikel 8 Absatz 2 Kirchenordnung) bereit. In der Regel haben Gemeinden daher mindestens eine Kirche und ein Gemeindehaus. Was bedeutet in diesem Zusammenhang Instandhaltung, was bezweckt sie und welche speziellen Regelungen gibt es in der Evangelischen Kirche im Rheinland?
Gebäude als Aushängeschild
Kirchliche Gebäude sind nicht nur Funktionsbauten, sondern auch sichtbarer Ausdruck des gemeindlichen Selbstverständnisses. Gemeinde soll sich hier „zu Hause“ fühlen und einladen können.
Auch zu Hause wird nicht jedes Jahr das Wohnzimmer gestrichen, aber ein Anstrich sollte doch in regelmäßigen Abständen erfolgen. Toilettenanlagen aus den 1950er Jahren haben schon fast musealen Charakter, sind aber nicht unbedingt ein Aushängeschild für eine einladende Gemeindearbeit. Eine planmäßige Bewirtschaftung der Gebäude ist gefragt.
Wie sollen die Gebäude nun bewirtschaftet werden?
Die Bewirtschaftung von Gebäuden hat das Ziel, dass Gebäude dauerhaft für die kirchliche Nutzung fit bleiben (Anlage 7 zur WiVO-Richtlinie). Zum einen muss die Abnutzung erwirtschaftet werden, um neu investieren zu können (Kapitel Abschreibungen). Zum anderen ist sicherzustellen, dass alle Besucherinnen und Besucher die Gebäude auch sicher nutzen können (5.1 Betreiberpflichten für kirchliche Gebäude). Drittens wollen wir durch den Betrieb der Gebäude keine Treibhausgase ausstoßen. Die Instandhaltungspauschale ist dabei ein bewährtes Mittel die finanziellen Möglichkeiten für eine planmäßige Instandhaltung schaffen.
Jährlich gleiche Belastung des Haushalts: die Instandhaltungspauschale (IHP)
Die Höhe der Instandhaltungspauschale orientiert sich an der staatlichen Regelung der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Sie ist ein Durchschnitt des über die Jahre der Nutzung anfallenden Aufwandes für Instandhaltung. Naturgemäß hat ein neues Gebäude weniger Instandhaltung notwendig als ein älteres, daher steigt die Pauschale mit dem Alter des Gebäudes. Die Pauschale vermeidet gleichzeitig Schwankungen in der Haushaltsplanung.
Seit dem Jahresabschluss 2023 entfällt der Vergleich zwischen verbrauchten Mitteln und geplanter Pauschale sowie die daraus folgende Zuführung der Differenz zur Instandhaltungsrücklage (neue Benennung: Gebäuderücklage Verlinkung auf das Kapitel Rücklagen). Daraus ist nicht zu folgern, dass die Vorsorge für die Zukunft entfällt, im Gegenteil: Die Frage, welche Mittel künftig für Gebäude benötigt wird, soll unabhängig von einer „Kleinklein“-Berechnung diskutiert werden. Spätestens seit dem Beschluss zur Treibhausgasneutralität ist klar, dass hier in größeren Dimensionen und aufgrund einer Gebäudebedarfsplanung gedacht werden muss.
Aktuelle Quadratmeter-Pauschalen
(Kirchliches Amtsblatt 2020, S.150)
| Gebäudeart | Alter < 22 Jahre | Alter ≥ 22 J. | Alter ≥ 33 J. |
| Einfamilien- und Mietwohnhäuser (außer Pfarrhäuser) | 10,00 €/m2 | 12,00 €/m2 | 15,00 €/m2 |
| alle weiteren Gebäude (inkl. Schönheitsreparaturen) |
18,00 €/m2 | 20,00 €/m2 | 26,00 €/m2 |
Die Instandhaltungspauschale wird analog zur II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz) die dem Baukostenindex folgt, in regelmäßigen Abständen angepasst.
Die Pauschalen ab dem 1. Januar 2025 lauten wie folgt:
(Kirchliches Amtsblatt 4/2024, Seite 142)
| Gebäudeart | Alter < 22 Jahre | Alter ≥ 22 J. | Alter ≥ 33 J. |
| Einfamilien- und Mietwohnhäuser (außer Pfarrhäuser) | 11,00 €/m2 | 14,00 €/m2 | 18,00 €/m2 |
| alle weiteren Gebäude (inkl. Schönheitsreparaturen) |
22,00 €/m2 | 25,00 €/m2 | 30,00 €/m2 |
Die Instandhaltungspauschale für Garagen und ähnliche Einstellplätze ist abweichend von der sonstigen Quadratmeterpauschale auf jährlich 88 Euro (ab 2025 102 Euro) je Garage oder Einstellplatz festgesetzt.
Berechnungsbeispiel (ab 2025):
| Alter des Gemeindehauses: | 50 Jahre |
| Größe: | 800 Quadratmeter errechnet nach Wohnflächenverordnung |
| Jährliche Instandhaltungspauschale: | 30 €/m2 • 800 qm = 24.000 € |
Was ist Instandhaltung, was ist Investition?
In der Annahme, dass zum Erreichen der Treibhausgasneutralität vermehrt Baumaßnahmen durchgeführt werden, wurde auch die Definition geändert, welche Maßnahmen als Instandhaltung gesehen und welche als Investition aktiviert werden (siehe Anlage 7 WiVO-Richtlinie).
Selbstgenutzte Gebäude (Anlage 7 § 3)
Bei den selbstgenutzten Gebäuden wird alles als „Bewirtschaftung“ qualifiziert. Das heißt für das Rechnungswesen: Alles wird als Aufwand gebucht, was nicht
- a) Neubau, Aufstockung, Anbau oder Vergrößerung der Fläche darstellt.
Die unter a) genannten Sachverhalte sind als Investition zu aktivieren.
- b) Betriebskosten oder
- c) Pflege der Außenanlagen
werden auch als Aufwand gebucht, gehören aber nicht zur Bewirtschaftung/Instandhaltung im Sinne der Anlage 7.
Gebäude ohne verpflichtende Gebäudebedarfsplanung nach § 47 Abs. 5 WiVO (Anlage 7 § 4)
Zu den Maßnahmen der Instandhaltung gehören Instandsetzung, Wartung, technische Prüfung, Inspektion und die nicht wertsteigernde Modernisierung der Gebäude. Dazu gehören auch die Orgeln und Glocken sowie die Instandsetzung der baulichen Außenanlagen einschließlich der Baumpflegearbeiten. Im Gegensatz zur normalen Definition gehören hier die Schönheitsreparaturen auch zur Instandhaltung (Anlage 7 zur Richtlinie § 47).
Die Abgrenzung zwischen Instandhaltung und einer Neuinvestition, die wiederum zur Erhöhung der Abschreibung bzw. Verlängerung der Nutzungsdauer führt, wird im Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 18. Juli 2003 – IV C 3 – S 2211 – 94/03 erläutert. Grundsätzlich ist von einer Investition nur auszugehen, wenn die Nutzungsfläche erweitert wird oder eine andere Nutzung vorgesehen ist. Keine Instandhaltung mehr und daher eine Investition ist auch, wenn das Gebäude insgesamt (mehrere Gewerke) in einen besseren Zustand versetzt wird. An der Höhe der Kosten kann die Unterscheidung nicht festgemacht werden: Auch Instandhaltungsmaßnahmen erreichen häufig sechsstellige Beträge.
Zu den Gebäuden, für die aufgrund § 47 abs. 5 WiVO keine Gebäudebedarfsplanung (GBP) erstellt werden müssen, gehören zum einen Gebäude, in denen Kindertageseinrichtungen betrieben werden. Zum anderen sind die Gebäude von der GBP ausgenommen, die vollständig an Dritte vollständig zur dauerhaften Nutzung überlassen sind. Das ist in der Regel die Vermietung an Dritte. Der Begriff „Dritte“ wird hier so verstanden, dass dies Organisationen außerhalb verfasster Kirche sind. Das können Vereine, GmbH oder Kommunen sein. Wird aber ein Gebäude von einer Gemeinde an den Kirchenkreis vermietet, so ist dieser kein „Dritter“; das Gebäude ist in der GBP mit zu berücksichtigen.
Alte Kirchen ticken anders …
Die im Schreiben des Bundesfinanzministeriums genannten Kriterien lassen sich kaum auf die sogenannten „alten Kirchen“ anwenden, die vor 1948 gebaut wurden. Daher werden diese Kirchen mit 1 Euro bewertet; folglich fällt keine Abschreibung an. Damit kann die Abschreibung auch nicht zur Bildung neuer Finanzressourcen (wenn sie durch finanzgedeckte Erträge erwirtschaftet wird) herangezogen werden. Die Pauschale für alte Kirchen hat daher auch den Feuerversicherungswert (0,35 Prozent jährlich) und nicht den niedrigeren Wert pro Quadratmeter als Grundlage. Zur Unterscheidung wird sie Substanzerhaltungspauschale genannt.
Berechnungsbeispiel
| Feuerversicherungswert der Kirche: | 15 Millionen Euro |
| Jährliche Substanzerhaltungspauschale: | 15.000.000 Euro • 0,35 Prozent = 52.500 Euro |
… Friedhöfe auch!
Da es auf Friedhöfen eher wenige Gebäude aber viel Außenfläche gibt, wird die auf Grundlage der Gebäudequadratmeter berechnete Pauschale für eine Instandhaltung des gesamten Friedhofs nicht ausreichen. Daher sind zusätzlich Instandhaltungsaufwendungen für Außenanlagen zu planen. Die Planung kann auf Grundlage der Erkenntnisse der jährlichen Grundstücksbegehung erfolgen. Möglich ist auch, einen Durchschnittswert aus den Instandhaltungskosten für Außenanlagen der letzten Jahre zu bilden. Ein großer kirchlicher Friedhofsträger errechnete hierfür 0,15 Euro pro Quadratmeter. Außerdem ist die Gebäuderücklage für Friedhöfe in der Bilanz getrennt von der für die übrigen Gebäude auszuweisen, um das Subventionsverbot der Friedhöfe durch Kirchensteuermittel einzuhalten.
… und gemischt genutzte Gebäude?
Gerade in Gemeindezentren gibt es unterschiedlich genutzte Flächen. Hier ist zu unterscheiden, ob die Gemeinde für die Schönheitsreparaturen aufkommt, oder ob das in einem Gebäudeteil einer Mieterin oder einem Mieter obliegt. Danach richtet sich auch die Quadratmeterpauschale.
| Berechnungsbeispiel |
| Alter des Gemeindehauses: 50 Jahre |
| Größe: 800 Quadratmeter errechnet nach Wohnflächenverordnung |
| Erdgeschoss Ladenfläche: 200 Quadratmeter (Schönheitsreparatur beim Pächter) |
| 1. und 2. Obergeschoss: 400 Quadratmeter Gemeinderäume |
| 3. Obergeschoss:100 Quadratmeter frei vermietete Wohnung |
| und 100 Quadratmeter Pfarrwohnung |
| Jährliche Instandhaltungspauschale: |
| 18 Euro x 300 qm = 5.400 Euro (EG und 3. OG freie Wohnung) |
| 30 Euro x 500 qm = 15.000 Euro (Gemeinderäume und Pfarrwohnung) |
| Insgesamt 20.400 Euro Instandhaltungspauschale jährlich |
Keine Regel ohne Ausnahme
Es kann sein, dass für Gebäude keine Unterlagen zur Flächenermittlung nach Wohnflächenverordnung vorliegen. Es kann auch sein, dass ein Kirchenkreis die Flächenermittlung einheitlich ermitteln möchte. Dann kann die Brutto-Grundfläche (BGF) abzüglich einer Pauschale von 30 Prozent als Berechnungsbasis dienen.
Was ist mit Maßnahmen aus Versicherungsfällen?
Die Instandhaltungspauschale ist so berechnet, dass sie die planmäßig durchzuführenden Maßnahmen abdeckt. Sollten außergewöhnliche Ereignisse eintreten, so sind diese nicht von der Pauschale gedeckt, sondern eventuell durch eine Versicherungsleistung.
