Was ist eine Gebäudestrukturanalyse (GSA)?
Die GSA soll:
- den vorhandenen Gebäudebestand erfassen und beschreiben,
- die Gebäudekosten und Erträge darstellen,
- Informationen zur Nutzung und Ausnutzung der Gebäude geben,
- Informationen über die Struktur und Entwicklung der Gemeinde geben.
Im Ergebnis soll die GSA die Stärken und Schwächen, aber auch Potenziale der einzelnen Immobilien deutlich machen und eine Entscheidungsgrundlage für das Presbyterium sein.
Hier geht es im Einzelnen um folgende Fragestellungen:
Wohin geht die Entwicklung?
Entwicklung der Stadt beziehungsweise der Kommune
- Wie ist die Bevölkerungsentwicklung insgesamt?
- Wie entwickeln sich die Religionsgruppen?
- Wie entwickelt sich die Altersstruktur?
- Welche Bevölkerungsprognose liegt vor?
- Welche zukünftige Stadtentwicklung (wie neue Bau- oder Wohngebiete) ist zu erwarten?
Wer wird in Zukunft unsere Räume nutzen?
Entwicklung der Kirchengemeinde
Ergänzend zu den genannten Fragen ist festzuhalten:
- Wie ist die Altersstruktur der Kirchengemeinde im Vergleich zur Stadt beziehungsweise Kommune?
- Wie sieht die Entwicklung der Gemeindemitgliederzahlen in der Kirchengemeinde aus?
Welche Räume haben wir?
Gebäudebestand einer Kirchengemeinde
- Auflistung der Gebäude
- Übersichtsplan der Standorte im Untersuchungsgebiet (Grundlage: Stadtplan mit Eintragung der Gemeindegrenzen)
- Bestandspläne der einzelnen Gebäude (Lagepläne, Grundrisse etc.)
- Auszug aus dem aktuellen Katasterplan
- Auszug aus dem Grundbuch
- Baurechtliche Beurteilungen (z. B. Bebauungsplan)
Wie sehen unsere Räume aus?
Gebäudebeschreibung
In diesem Arbeitsschritt geht es um wichtige Details, die für jedes einzelne Gebäude aufzulisten sind:
- Gebäudeart
- Baujahr
- Gebäudegröße (Grundfläche, umbauter Raum)
- Grundstücksgröße
- Konstruktion (Wände, Dach, Fenster, etc.)
- Nutzung(en), einschließlich genutzte Fläche
- eventuelle Nutzungseinschränkungen/Besonderheiten
- Personal
- Haustechnik (z. B. Heizung)
- Barrierefreiheit
- Denkmalschutz
- Bodenrichtwert der Umgebung
- Betriebskosten
- Mieterträge
- Kosten der laufenden Instandhaltung
- Letzte umfassende Instandsetzung (Art/Jahr) geschätzter Investitionsbedarf in den nächsten fünf Jahren (für welche Maßnahmen?)
Wie nutzen wir unsere Räume?
Veranstaltungen in Gemeinderäumen
Diese Übersichten bilanzieren nicht nur die Nutzung der Räume, sie eröffnen gegebenenfalls auch neue Perspektiven und Chancen:
- Belegungsplan des Gebäudes
- Belegungspläne der einzelnen Räume: Welche regelmäßigen Veranstaltungen finden in den Räumen statt, in welchem Turnus, mit welcher Personenzahl?
- Übersicht der Ausnutzung des Gebäudes (prozentual)
Ziel ist es, die Gesamtheit der Gemeindeimmobilien im Hinblick auf Kosten, Ausnutzung und Tragfähigkeit für die Zukunft zu untersuchen. Die GSA bietet so eine objektive Grundlage für nachvollziehbare, transparente Entscheidungen über Gebäude. Sie ist nach dem Beschluss der Kirchenleitung Voraussetzung für die Entwidmung einer Gottesdienststätte (siehe 5.11 Entwidmung einer Gottesdienststätte).
Gebäudestrukturanalysen sind das richtige Instrument für Gemeinden, um sich (meist erstmals) systematisch mit dem Gebäudebestand auseinanderzusetzen. Ein objektiver Blick von außen ist bei Entscheidungen über Gebäude (insbesondere Aufgabe von Kirchen) oft hilfreich. Insofern können die Daten der GSA zwar von Presbyterium und Verwaltung selbst zusammengestellt werden. Es hat sich aber als hilfreich erwiesen, wenn externe Anbieter ohne Gemeindebezug und ohne eigene Interessen z. B. am Erhalt bestimmter Gebäude, die GSA erstellen.
Wichtig ist jedoch, dass die GSA am Anfang eines Prozesses steht, der über den Erhalt oder die Aufgabe eines Gebäudebestandes geht. Es macht wenig Sinn, die GSA am Schluss nur zu erstellen, um die Ergebnisse zu untermauern.
Darüber hinaus ist es wünschenswert, den Blick über die eigenen Gemeindegrenzen hinaus zu weiten. Auch wenn künftige Fusionen oder Kooperationen mit Nachbargemeinden (noch) nicht geplant sind, sollten gerade die Standorte der verbleibenden Kirchengebäude und Gemeindezentren auch überregional abgestimmt werden.
Am Ende der GSA steht ein Resümee, welches dem Presbyterium erste Handlungsempfehlungen für den Umgang mit dem Gebäudebestand gibt. Dies kann auch in unterschiedlichen Szenarien dargestellt sein. In einer weiteren Stufe kann es sinnvoll sein, für ausgewählte Szenarien sogenannte Machbarkeitsstudien in Auftrag zu geben. Hier geht es um die vertiefte Untersuchung der konkreten Möglichkeiten für einzelne Gebäude, z. B. bei Umnutzungen. Dabei werden nicht nur baurechtliche und funktionale Aspekte, sondern auch die Wirtschaftlichkeit genauer beleuchtet.
Download: Arbeitshilfe „Weniger ist mehr“
