Erträge aus der Bewirtschaftung des Grundvermögens (Pacht, Miete, Erbzins, Verkaufserlöse etc.) tragen dazu bei, dass Kirchengemeinden ihre kirchliche Arbeit auch zukünftig erfüllen können. Sie verringern die Abhängigkeit von Einnahmen aus Kirchensteuern. Diese Rechtsverhältnisse aus dem Grundvermögen unterliegen unterschiedlichen Vorgaben und Genehmigungsvoraussetzungen.
Grundsätzliche Unterscheidung der Rechtsverhältnisse
Erträge können aus grundbuchlich eingetragenen Grundstücksgeschäften (zum Beispiel Veräußerung, Wegerechte, Dienstbarkeiten) im Sinne des § 46 „Grundstücksgeschäfte“ gezogen werden.
Daneben gibt es Erträge aus nicht grundbuchlich eingetragenen Rechtsverhältnissen wie zum Beispiel aus Vermietung von Gebäuden (§ 48) und Verpachtung von Grundstücken, Nutzungsverträgen über Jagd- und Fischereirechte, Abbau von Bodenrechten und Waldbewirtschaftung (§ 45).
Was sind Grundstücksgeschäfte im Sinne des § 46?
Zu den Grundstücksgeschäften zählt nicht nur die Veräußerung eines Grundstücks, sondern auch der Erwerb, die Belastung und Aufgabe von Rechten an eigenen oder fremden Grundstücken, die grundbuchlich eingetragen sind.
Diese Geschäfte bedürfen der Genehmigung des jeweiligen Aufsichtsorgans im Sinne des § 76 Kirchenorganisationsgesetz.
Welches Aufsichtsorgan ist zuständig – der Kirchenkreis oder das Landeskirchenamt?
In der Regel ist der Kirchenkreis bei Grundstücksgeschäften der Kirchengemeinden zuständig, während die Aufsicht über Grundstücksgeschäfte des Kirchenkreises das Landeskirchenamt hat.
Ausnahmen:
Grundstücke mit Gottesdienststätten
Steht die Veräußerung eines Grundstücks oder die Einräumung eines Erbbaurechts im Zusammenhang mit einer (gewidmeten oder entwidmeten) Gottesdienststätte, ist das Landeskirchenamt unmittelbar zuständig, auch wenn es sich um Grundstücksgeschäfte der Kirchengemeinden handelt.
Definition Gottesdienststätten
Verbindung mit einer Darlehensaufnahme
Ein weiterer Fall der Ausnahme liegt bei Finanzierung des Erwerbs durch ein Darlehen gemäß § 39 vor.
Schon die Genehmigung des Beschlusses zur Darlehensaufnahme liegt grundsätzlich beim Landeskirchenamt. Dies liegt darin begründet, dass Regelungen aus dem Preußischen Recht die aufgrund der heute noch geltenden Verträge zwischen der evangelischen Kirche und den betreffenden Bundesländern anzuwenden sind, häufig eine zusätzliche staatliche Genehmigung von Darlehen vorsehen. Diese beantragt ausschließlich das Landeskirchenamt.
Aus diesem Grund wurde es für zweckmäßig gehalten, dass beide Rechtsakte, die Darlehensaufnahme und der Erwerb von einer zuständigen Stelle zu genehmigen sind, dem Landeskirchenamt.
Beispiel
Die Christuskirchengemeinde möchte ein Grundstück erwerben, auf dem eine neue Kindertagesstätte gebaut werden soll. Sie muss zur Finanzierung des Grundstückserwerbs ein Darlehen von 100.000,00 Euro aufnehmen.
Der Beschluss über die Darlehensaufnahme ist gemäß § 39 vom Landeskirchenamt zu genehmigen und der Beschluss über den Grundstückserwerb gemäß § 46 Absatz 2 Nr. 1 ebenfalls vom Landeskirchenamt, obwohl es sich nicht um ein Grundstück mit einer Gottesdienststätte handelt.
Weitere Voraussetzungen bei Veräußerungen von Grundstücken:
Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen
Es ist der Wert des Grundstücks durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen, einer öffentlich bestellten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken festzustellen und ein gemäß der Anlage 2 der Richtlinie festgelegtes Verfahren durchzuführen. Dies sichert ab, dass eine transparente und fachlich kompetente Wertermittlung erfolgte.
Reicht nicht eine Einschätzung nach allgemein zugänglichen Informationen?
Bebaute Grundstücke
Eine reine Schätzung zum Beispiel nach den aktuellen Informationen zum Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen durch das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte über den Immobilienmarkt in Nordrhein-Westfalen = BORISplus ist nicht ausreichend.
Mit Hilfe dieser Informationen kann lediglich eine erste Markteinschätzung für typische Wohnimmobilien gegeben werden. Mit BORISplus können aber keine Bodenwerte für konkrete Grundstücke, keine Verkehrswerte über bebaute oder unbebaute Grundstücke und auch keine Kaufpreise für konkrete Objekte ermittelt werden.
Noch deutlicher ist dies bei Grundstücken mit Gottesdienststätten, da diese keine typischen Wohnimmobilien sind und häufig in der Bauleitplanung nur als Fläche für Gemeinbedarf ausgewiesen sind. Wenn demnächst auf dieser Fläche Bauland für Wohnungsbau entstehen soll und die Kommune schon in Aussicht gestellt hat, den Bebauungsplan zu ändern, dann wird dies erheblich zur Wertsteigerung beitragen und somit stark von den BORIS-Werten abweichen.
Eine zuverlässige Einschätzung des Wertes soll daher bei bebauten Grundstücken durch das Gutachten eines Sachverständigen bzw. einer Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken festgestellt werden.
Unbebaute Grundstücke
Nach § 16 Absatz 2 der Richtlinie zu § 46 WiVO Grundstücksgeschäfte reicht bei unbebauten Grundstücken allerdings ein zuverlässiger Nachweis des Wertes aus. Hier kann also eine Einschätzung aufgrund allgemein zugänglicher Informationen wie zum Beispiel aus BORISplus ausreichend sein.
Bieterverfahren
In der Regel ist ein Bieterverfahren durchzuführen. Das bedeutet, dass die Absicht zur Veräußerung in einer bestimmten Form öffentlich bekannt gemacht wird. Die öffentliche Bekanntmachung kann in der Tageszeitung oder in den Schaukästen der Gemeinde erfolgen. Unterstützt werden kann dies durch einen Hinweis im Gemeindebrief. Die Details hier sind in § 16 Absatz 3 der Richtlinie zu § 46 WiVO Grundstücksgeschäfte geregelt. Dies hat den Vorteil, dass bei einem besonderen Interesse vor Ort ein noch höherer Preis als der vom Sachverständigen, von der Sachverständigen festgelegte Wert erzielt werden kann. Außerdem sorgt dieses Verfahren für mehr Transparenz bei der Vermarktung.
Das Bieterverfahren kann gemäß § 16 Absatz 4 der Richtlinie zu § 46 WiVO Grundstücksgeschäfte entfallen, wenn nach Beratung durch das Landeskirchenamt das Bieterverfahren durch ein Konzeptvergabeverfahren ersetzt wird.
Dokumentation
Bundesweiter Austausch Konzeptverfahren zum Liegenschaftsgeschäft mit gemeinschaftlichen Wohnprojekten.
Dokumentation, 10. November 2017, in Leipzig
Weiterhin kann dann das Bieterverfahren entfallen, wenn der Erwerber dem kirchlichen Bereich zum Beispiel durch Zugehörigkeit im Diakonischen Werk zuzuordnen ist und der Grundstückserwerb der Verwirklichung eines kirchlichen oder diakonischen Zweckes dient.
Beispiel
Das Diakonische Werk X möchte auf dem Gelände der Kirchengemeinde ein soziales Wohnprojekt für Menschen mit Handicap verwirklichen. In diesem Fall kann das Bieterverfahren entfallen, wenn der Kaufpreis dem Wert aus dem Sachverständigengutachten entspricht.
Im Zweifel ist die Beratung des Landeskirchenamtes einzuholen.
Inhalt des Beschlusses zu einem Grundstücksgeschäft
Gemäß § 19 Absatz 1 der Richtlinie zu § 46 WiVO Grundstücksgeschäfte ist in einem Beschluss über ein Grundstücksgeschäft das Grundstück nach Lage und Größe, Bezeichnung im Grundbuch und Liegenschaftsbuch und gegebenenfalls mit seiner Zweckbestimmung gemäß § 31 Absatz 2 WiVO aufzuführen. Beim Erwerb muss der Beschluss auch die Art der Kaufpreisbeschaffung, beim Verkauf die Zahlungsmodalitäten enthalten.
Unterlagen für das Antragsverfahren
In § 16 Absatz 1 der Richtlinie zu § 46 WiVO Grundstücksgeschäfte ist aufgeführt, welche Unterlagen dem Antrag auf Genehmigung gemäß § 46 Absatz 1 WiVO eizufügen sind.
Das Verwaltungsamt des Kirchenkreises bereitet den Antrag vor.
Erfordernis einer Kirchenfeindlichkeitsklausel
Der Kaufvertrag muss gemäß § 46 Absatz 4 eine Kirchenfeindlichkeitsklausel enthalten, wenn es sich um ein Grundstück mit einer aufstehenden Gottesdienststätte handelt, unabhängig davon ob sie bereits entwidmet worden ist. Dies ist eine Klausel, die verhindert, dass das Grundstück und Kirchengebäude für Zwecke genutzt werden kann, die den kirchlichen Interessen widersprechen.
Die aktuelle Version finden Sie in der Checkliste zur Entwidmung auf EKiR.intern.
Weitere Information zur Kirchenfeindlichkeitsklausel sind in in Kapitel 5.13 Folgenutzungen von entwidmeten Gottesdienststätten zu finden.
Erwerb im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahren
Besonderheiten ergeben sich für den Fall, dass ein Grundstück in einem Zwangsversteigerungsverfahren erworben werden soll. Bei einem Mangel bei der Vertretungsbefugnis wird das Gebot sofort im Termin zurückgewiesen.
Aus diesem Grund muss die Vertreterin oder der Vertreter der kirchlichen Körperschaft mit einer Vollmacht versehen sein, die sie oder ihn zum Bieten einer bestimmten Summe berechtigt. Der dazu erforderliche Beschluss bedarf der Genehmigung des Aufsichtsorgans und ist vor dem Versteigerungstermin mit dem Genehmigungsvermerk dem Gericht vorzulegen.
Rechtsverhältnisse an Immobilien (Grundvermögen), die nicht im Grundbuch eingetragen sind
Alle Möglichkeiten, Erträge zu erzielen, sind nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und Sparsamkeit wahrzunehmen. Daher ist es erforderlich, dass in allen Fällen, in denen eine Kirchengemeinde nicht selbst unmittelbar die Nutzung aus ihrem Grundvermögen zieht, die Nutzung im Wege der Vergabe an Dritte erfolgt.
Bezüglich der Bewirtschaftung von Gebäuden (zum Beispiel der Vermietung) ist es sinnvoll, dass Kirchengemeinden miteinander kooperieren und über gemeinsame Nutzungskonzepte nachdenken. Oft kann erst dadurch der erforderliche Aufwand gegenüber den Erträgen in ein sinnvolles Verhältnis gebracht werden.
Hierzu finden Sie in Kapitel 5.5 Gebäudestrategien weitere Hinweise.
Rechtsverhältnisse zur Nutzung des Grundvermögens, die nicht im Grundbuch eingetragen sind, sind in den Paragraphen 45, 47 und 48 geregelt. Zur Bewirtschaftung des Grundvermögens in diesem Sinne sind die konkreten Hinweise in § 15 der Richtlinie zu § 45 WiVO Bewirtschaftung der Grundstücke zu beachten.
Sonderfall Kleingarten- und Grabeland
Wichtig ist es, den Unterschied zu kennen. Kleingartenland ist ein Fachbegriff. Es wird gemäß dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG) ausgewiesen und kann in der Regel nicht einfach wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Die Bestimmungen des BKleingG sind sehr restriktiv. Daher sind nach § 15 Absatz 4 der Richtlinie zu § 45 WiVO Bewirtschaftung der Grundstücke nicht als Kleingartenlandnutzungen, sondern ausschließlich durch Verträge zur Nutzungsvergabe als sogenanntes Grabeland an Einzelpersonen zulässig, die nur eine vorübergehende Überlassung vorsehen.
Sonderfall Jagd- und Fischereirechte
Gemäß § 15 Absatz 5 S. 3 der Richtlinie zu § 45 WiVO Bewirtschaftung der Grundstücke sind diese zu verpachten, wenn sie von der Kirchengemeinde nicht selbst bewirtschaftet werden.
Sonderfall Abbau von Bodenteilen
Auch hier sind die Hinweise aus § 15 Absatz 6 der Richtlinie zu § 45 WiVO Bewirtschaftung der Grundstücke zu beachten. Ein Gutachten ist vor Abschluss von Nutzungsverträgen einzuholen. Hier besteht ausnahmsweise auch ein Genehmigungsvorbehalt.
Downloads
Download: Muster für die Ausschreibung eines Bieterverfahrens
Download: Musterbeschluss Verkauf eines Grundstück gem. § 19 WiVO Richtlinie
Download: Mustertabelle für § 19 WiVO-Richtlinie
Download: Datenschutz EKiR 2018
